Hohe Nachfrage, hohe Preise

Die gute Wirtschaftslage, die anhaltend günstigen Finanzierungskonditionen und die grosse Beliebtheit der Wohnregion begünstigen im Kanton Schwyz die Eigenheimnachfrage. Entsprechend haben im Segment des Wohneigentums die Preise erneut zugelegt.

Eigentumswohnungen weiterhin gefragt

Die gute Wirtschaftslage, das rege Bevölkerungswachstum und tiefe Zinsen stärken im Kanton Schwyz die Eigenheimnachfrage. Viele der zusätzlichen Wohnungen, die jüngst in diversen Projekten mit Stockwerkeigentum entstanden sind, wurden bereits am Markt absorbiert. Damit setzten sich auch die leichten Preisanstiege des vorangegangenen Jahres fort: Im vierten Quartal 2018 lagen die Transaktionspreise für gängige Eigentumswohnungen mit gutem Ausbaustandard um 1.6% über dem Vorjahreswert. Die Wohnungsauswahl, die im Kanton Schwyz schon seit einigen Jahren kleiner ist als im landesweiten Durchschnitt, wird sich wohl weiter verringern. Im vierten Quartal 2018 sank die Zahl der baubewilligten Eigentumswohnungen auf einen Drittel des Vorjahresniveaus. Folglich ist auch 2019 von positiven Preisveränderungen auszugehen.

Weitere Preisanstiege bei Einfamilienhäusern

Besonders stark legten im vergangenen Jahr die Preise der gehandelten Einfamilienhäuser zu: Im vierten Quartal 2018 wurde im Kanton Schwyz ein mittelgrosses Objekt um 6.4% teurer gehandelt als im Vorjahr. Dass die Preise trotz der bereits hohen Niveaus nochmals derart angezogen haben, liegt einerseits am Ungleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot. So kommen auf jedes Einfamilienhaus, das im Kanton Schwyz auf den Inserateplattformen zum Verkauf angeboten wird, fast sechs Suchende – dreimal so viele wie im Schweizer Durchschnitt. Andererseits dürften gestiegene Einkommen sowie attraktive Finanzierungsbedingungen dazu beigetragen haben, dass der Kauf eines Eigenheims für eine wachsende Käuferschicht tragbar ist. Die immer seltener zum Kauf angebotenen Einfamilienhäuser werden sich in den Schwyzer Gemeinden auch weiterhin gut vermarkten lassen.

Mietwohnungspreise unter Druck

Der Schwyzer Mietwohnungsmarkt ist übersättigt. Die umfangreichen Investitionen, die hier in den letzten Jahren getätigt wurden, haben das Wohnungsangebot deutlich stärker ansteigen lassen als die zusätzliche Nachfrage seitens der Endnutzer. Das Ergebnis sind sinkende Anfangsmieten und wachsende Leerstände. Im vergangenen Jahr hat sich im Kanton Schwyz die Zahl der unbewohnten Mietwohnungen verdoppelt. 2018 war die kantonale Leerwohnungsquote so hoch wie seit Ende der 1990er-Jahre nicht mehr. Die jüngsten Entwicklungen kommen vor allem den Wohnungssuchenden entgegen, die sich neben der umfangreichen Auswahl auch über reduzierte Mietpreise freuen können. Diese haben im Kanton seit 2015 bereits um insgesamt 10% nachgegeben, und der Markt wird aller Voraussicht nach mieterfreundlich bleiben: Die im vergangenen Jahr eingereichten Neubaugesuche deuten auf eine weitere Zunahme in der Marktversorgung hin.

Verhaltener Zinsauftrieb

Nachdem die Zinsen für Finanzierungen die Tiefststände vom Sommer 2016 hinter sich liessen, hat sich seit dem Jahreswechsel 2017/2018 wieder eine eher stagnierende Tendenz ausgebildet. Die Entwicklung bleibt stark von den Notenbanken Federal Reserve, Europäische Zentralbank und Schweizerische Nationalbank beeinflusst. Die Experten der Schwyzer Kantonalbank rechnen damit, dass aus dieser Richtung vorerst keine grosse Änderung auftritt. Die Zinsen erlebten Ende November 2018 gar noch einmal einen verhältnismässig starken Taucher auf weiterhin tiefem Niveau.

Region Schwyz

Obwohl sich die Neubautätigkeit in der Region Schwyz bislang auf hohem Niveau bewegte, präsentiert sich der Markt für Stockwerkeigentum anhaltend robust. Die Angebotsquote beträgt weiterhin moderate 4 Prozent, und mancherorts stiegen die Preise jüngst erneut an. Das Kaufinteresse konzentriert sich nach wie vor auf die Gemeinden Arth, Steinen und Sattel sowie auf das höherpreisige Ingenbohl.

Region Küssnacht

Infolge der regen Neubautätigkeit besteht in Küssnacht weiterhin eine grosse Auswahl an Wohnungen. Im Segment des Stockwerkeigentums wird das Angebot massgeblich durch die Vermarktung von Grossprojekten im Ortsteil Immensee bestimmt. Inzwischen machen sich erste Anzeichen bemerkbar, dass die hohe Marktversorgung Druck auf die Preise auszuüben beginnt.

Region Einsiedeln

Die Region Einsiedeln wird zunehmend als attraktive Wohnregion wahrgenommen, und das rege Bevölkerungswachstum kurbelt den Bedarf an zusätzlichem Wohnraum kontinuierlich an. Dies führt zu einer angespannten Lage insbesondere auf dem Einfamilienhausmarkt. Der Nachfrageüberhang liess die Preise der gehandelten Einfamilienhäuser im letzten Jahr ansteigen.

Region Höfe

In der Region Höfe wiesen die Einfamilienhauspreise auch jüngst wieder eine steigende Tendenz auf. Einfamilienhäuser gewinnen hier allein aufgrund ihrer zunehmenden Knappheit stetig an Wert. In Anbetracht der erfreulichen Arbeitsmarktentwicklung ist in dieser Region mit einem anhaltenden Zuzug von einkommensstarken Haushalten zu rechnen – und folglich auch mit einer regen Eigenheimnachfrage.

Region March

Der Bau von Mehrfamilienhäusern zeichnet sich in der Region March durch viel Dynamik aus: Ein Blick in die Baubewilligungen zeigt, dass die Märchler Gemeinden künftig wieder mit einer erheblichen Zahl an neuen Wohnungen versorgt werden. Während sich dabei die Produktion von Mietwohnungen auf gleichbleibend hohem Niveau bewegt, wurden für mehr als doppelt so viele Eigentumswohnungen Baubewilligungen erteilt wie noch vor einem Jahr.

Die Einschätzungen zum Schwyzer Immobilienmarkt wurden vom Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner AG, Zürich, im Auftrag der Schwyzer Kantonalbank erarbeitet.