Zinsprognose und Zinsentwicklung für Hypothekarzinsen
Hier finden Sie alles Wichtige rund ums Thema Entwicklungen der Hypothekarzinsen auf einen Blick: aktuelle Zahlen, Einordnung und Prognosen unserer Expertinnen und Experten sowie hilfreiche Hintergrundinformationen.
Zinsentwicklung und aktuelle Zinslage
Wie erwartet hat die SNB im Juni ihre Leitzinsen um 25 Basispunkte auf 0% gesenkt. Die Jahresteuerung ist weiter gesunken und liegt leicht unter null. In ihrer Inflationsprognose erwartet die SNB trotz der Zinssenkung eine etwas tiefere Inflation als im März. Aus Sicht der Geldpolitik bleiben die Deflationsrisiken im Vordergrund. Im Fall einer weiteren Aufwertung des Frankens könnten Preise importierter Waren noch stärker sinken. Daher rechnen wir mit weiteren Leitzinssenkungen seitens der SNB in Abhängigkeit des CHF-Wechselkurses gegenüber dem US-Dollar und dem Euro.
Die aktuellen Hypothekarzinsen zeigen ein differenziertes Bild: Geldmarkthypotheken (SARON-Hypotheken resp. Rollover-Finanzierungen) haben infolge der Zinssenkung der SNB leicht nachgegeben und bewegen sich weiterhin auf tiefem Niveau. Festhypotheken mit mittleren Laufzeiten sind stärker gefallen als Festhypotheken mit längeren Laufzeiten. Der Zinsvorteil von Rollover-Finanzierungen gegenüber Festhypotheken hat sich dadurch leicht vergrössert.
Entwicklung der Swap-Zinssätze
Bitte beachten Sie, dass es sich bei den Zinssätzen um Prognosen handelt und diese sich verändern können. Prognosewerte sind in der Darstellung grau hinterlegt. Hypothekarzinsen basieren auf Swap-Zinsen je nach Laufzeit, marktgetriebenen Refinanzierungskosten sowie weiteren Komponenten.
Zinsprognose
Die SNB betont seit Dezember 2024, dass das Instrument der Negativzinsen bei Bedarf für den Wechselkurs bedeutend bleibt. Mit Negativzinsen könne man in einem Tiefzinsumfeld die Zinsdifferenz bei Bedarf so steuern, dass der Schweizer Franken gegenüber anderen Währungen nicht übermässig aufwertet.
Die Eskalation der geopolitischen Spannungen belasten die Anleihenmärkte. Zudem dürfte die erratische US-Zollpolitik das Vertrauen in den US-Dollar als weltweite Reservewährung in den kommenden Monaten immer wieder erneut testen. Dies dürfte immer wieder zu fluchtartigen Wellen in den klassischen sicheren Schweizer Franken führen. Die noch resiliente Binnenwirtschaft wird voraussichtlich den negativen Effekt der Aussenwirtschaft nicht abfedern können. Wir erwarten ein schwächeres BIP-Wachstum in den kommenden Quartalen. Damit dürfte die SNB den Leitzins im September 2025 wieder unter null ansetzen.
Das kurze Ende der Zinskurvenstruktur mit Laufzeiten von Anleihen bis zu 2 Jahren folgt sehr eng der Leitzinssteuerung der Zentralbanken. Das lange Ende der Zinskurvenstruktur mit Laufzeiten länger als 2 Jahren hat mehr Freiheitsgrade und orientiert sich auch am internationalem Zinsmarkt.
Wie beeinflussen Leitzins, SARON und Hypothekarzins Ihre Finanzierung?
Im Zusammenhang mit Hypotheken gibt es viele Begriffe wie Leitzins, Geldmarktzins und Hypothekarzins. Doch was steckt dahinter – und wie hängen diese Zinsen zusammen?
Geldpolitisches Konzept
Mit dem geldpolitischen Konzept setzt die SNB den Rahmen für die geldpolitische Entscheidfindung. Das Konzept ist seit Dezember 1999 in Kraft und besteht aus drei Elementen: einer Definition der Preisstabilität, einer bedingten Inflationsprognose über die nächsten zwölf Quartale und dem SNB-Leitzins.
Definition der Preisstabilität
Das Nationalbankgesetz verpflichtet die SNB auf das Ziel der Preisstabilität. Gemäss der Definition der SNB herrscht dann Preisstabilität, wenn die am Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) gemessene Inflation im Jahresdurchschnitt unter 2% liegt und auch keine Deflation vorliegt. Die SNB muss die Geldpolitik so führen, dass die Preisstabilität gewährleistet ist. Ausserdem hat sie dabei der konjunkturellen Entwicklung Rechnung zu tragen.
Inflationsprognose der SNB
Die Inflationsprognose ist eine von der SNB anlässlich ihrer geldpolitischen Lagebeurteilung vierteljährlich publizierte Prognose über die Entwicklung der Inflationsrate in den kommenden drei Jahren. Sie ist bedingt, weil unterstellt wird, dass die SNB den Leitzins über den Prognosezeitraum nicht ändern wird. Die SNB stützt ihre geldpolitischen Entscheide auf die Inflationsprognose ab und kann damit auf sich abzeichnende Abweichungen von der Preisstabilität reagieren.
SNB Leitzins
Zur Umsetzung ihrer Geldpolitik legt die Nationalbank den SNB-Leitzins fest. Die SNB strebt an, die kurzfristigen besicherten Geldmarktzinssätze in Franken nahe am SNB-Leitzins zu halten.
Der SNB-Leitzins ist der zentrale geldpolitische Referenzzinssatz der SNB. Der Leitzins dient als Orientierung für die kurzfristigen besicherten Geldmarktzinssätze, insbesondere für den SARON (Swiss Average Rate Overnight), den wichtigsten Referenzzinssatz für Finanzprodukte in der Schweiz. Die SNB steuert das Zinsniveau am Geldmarkt durch die Verzinsung der Sichtguthaben der Banken bei der SNB und durch Offenmarktoperationen, damit die Geldmarktzinssätze nahe am SNB-Leitzins bleiben.
Für Hypotheken ist der Leitzins wichtig, weil:
- er den SARON-Geldmarktzins beeinflusst, der wiederum für Rollover-Finanzierungen relevant ist (meist mit kurzer Verzögerung);
- er die allgemeine Zinsgestaltung der Banken mitprägt, was entscheidend ist für die Höhe von Festhypotheken.
Geldmarktzins SARON
Der SARON (Swiss Average Rate Overnight) ist ein Zins für Kredite zwischen Banken im Geldmarkt. Der SARON wird auf Basis von tatsächlichen Transaktionen und gestellten Preisen ermittelt. In den letzten Jahren hat er als Referenzzinssatz an Bedeutung gewonnen. Heute ist der SARON der aussagekräftigste Zins unter den kurzfristigen besicherten Zinssätzen in der Schweiz. Die Nationale Arbeitsgruppe für Referenzzinssätze in Franken (NAG) hat den SARON im Zuge der Reform der Referenzzinssätze als Alternative zum Libor empfohlen. Beim Bestreben der SNB, die kurzfristigen besicherten Geldmarktzinssätze in Franken nahe am SNB-Leitzins zu halten, steht der SARON seit dem 13. Juni 2019 im Fokus.
Der SARON ist heute der wichtigste Referenzzinssatz für variable Hypotheken. SARON-Hypotheken, wie beispielsweise die Rollover-Finanzierung der SZKB, richten sich direkt nach diesem Satz. Steigt oder sinkt der SARON, passt sich der Hypothekarzins entsprechend an.
Hypothekarzins
Der Hypothekarzins ist der effektive Zinssatz, den Kundinnen und Kunden für ihre Hypothek bezahlen. Er wird von der jeweiligen Bank festgelegt und richtet sich nach verschiedenen Faktoren:
- allgemeines Zinsumfeld (Leitzins, Geldmarktzinsen, Kapitalmarktzinsniveau)
- Hypothekarprodukt und Laufzeit
- Bonität der Hypothekarnehmenden
- Belehnung und Tragbarkeit
- Objektwert und -standort
- erwartete Marktentwicklung
Rollover-Finanzierungen folgen direkt dem aktuellen Geldmarktzins und schwanken entsprechend mit dem Markt.
Festhypotheken dagegen sind über eine bestimmte Laufzeit (häufig zwei bis zehn Jahre) fixiert. Ihre Zinssätze orientieren sich an den langfristigen Kapitalmarktzinsen – insbesondere an sogenannten Swap-Sätzen. Diese dienen als Richtwert für langfristige Zinserwartungen.
Die effektiven Hypothekarzinsen enthalten zudem bankeigene Risiko- und Margenzuschläge.
Welche Hypothekarform passt zur jeweiligen Zinslage?
Für die Wahl der passenden Hypothekenstrategie berücksichtigen Sie idealerweise nicht nur das aktuelle Zinsumfeld, sondern auch Ihre Lebenssituation, Ihr Bedürfnis nach Planungssicherheit sowie Ihre Risikobereitschaft.
Festhypothek
Der Zinssatz einer Festhypothek richtet sich nach dem aktuellen Zinsumfeld und bleibt während der gesamten Laufzeit – zwischen zwei und zehn Jahren – unverändert. Er kann auch mit einem sogenannten Forward bis zu zwei Jahre im Voraus fixiert werden, dies allerdings oftmals gegen einen Zinsaufschlag.
Diese Hypothekarform eignet sich besonders bei erwarteten Zinsanstiegen. Bleiben die Zinsen stabil, kann eine Rollover-Hypothek oft etwas günstiger sein. Jedoch bietet die Festhypothek den Vorteil konstanter Kosten – was besonders für planungsorientierte Personen und Haushalte attraktiv ist.
Rollover-Finanzierung (SARON-Hypothek)
Bei der Rollover-Finanzierung basiert der Zinssatz wie gesagt auf dem Referenzzinssatz SARON. Wenn dieser steigt, erhöhen sich Ihre Hypothekarzinsen. Fällt er, sinken auch Ihre Finanzierungskosten. Bei gleichbleibender Zinslage bleibt auch Ihre Zinsbelastung stabil.
Vorteilhaft ist diese Hypothek insbesondere bei sinkenden Zinsen. Da der Zinssatz regelmässig angepasst wird, ist die Planung jedoch schwieriger – insbesondere, weil bei stark steigenden Zinsen Ihre Hypothek deutlich teurer werden kann.
Mischhypothek
Eine Mischhypothek kombiniert eine Festhypothek mit einer Rollover-Finanzierung. Ein Teil bleibt fixiert, der andere passt sich laufend dem Geldmarkt an. So können Sie eine Balance zwischen Planungssicherheit und potenziellen Einsparungen bei Zinssenkungen anstreben.
Vergleich unterschiedlicher Hypothekarmodelle nach Zinslage
Hypothekarmodell nach Ihrer individuellen Situation
Die Wahl des passenden Hypothekarmodells sollten Sie nicht allein von der aktuellen Zinslage abhängig machen. Entscheidend ist auch Ihre persönliche Lebenssituation: Planen Sie beispielsweise in den nächsten Jahren einen Umzug, eine Familiengründung oder Investitionen in Ihr Zuhause?
Ebenso wichtig ist Ihre Risikobereitschaft: Möchten Sie von möglichen Zinssenkungen profitieren und nehmen dafür auch Schwankungen in Kauf? Oder ist es Ihnen wichtiger, mit festen Kosten sicher planen zu können? Unsere Beraterinnen und Berater helfen Ihnen gerne dabei, Ihre gesamte finanzielle Situation im Blick zu behalten und die verschiedenen Faktoren gegeneinander abzuwägen.
Häufig gestellte Fragen zu Zinsprognosen und Hypothekarzinsen
Bei der SZKB werden Zinsprognosen von erfahrenen Expertinnen und Experten erstellt, die laufend wirtschaftliche Entwicklungen beobachten und bewerten. Sie stützen sich dabei auf fundierte Analysen und verlässliche Quellen.
Dennoch bleibt jede Prognose mit Unsicherheiten behaftet – zu viele Einflussfaktoren und unerwartete Ereignisse können den Verlauf verändern. Deshalb wird häufig mit verschiedenen Szenarien gearbeitet, um unterschiedliche Wenn-Dann-Fälle präsentieren und vergleichen zu können.
Bei Festhypotheken ändert sich nichts – der Zinssatz bleibt bis zum Ende der Laufzeit garantiert. Bei einer Rollover-Finanzierung passt sich Ihr Zinssatz an. Der Grund: Der Zinssatz orientiert sich am Geldmarktzins SARON, der neben anderen Faktoren direkt durch den SNB-Leitzins beeinflusst wird.
Hinweis: Der SARON wird täglich von der Schweizer Börse SIX berechnet. Zur Berechnung des neuen Zinssatzes Ihrer Hypothek wird jedoch der aufgezinste SARON über die letzten drei Monate herangezogen. Somit erfolgt die effektive Änderung des Zinssatzes Ihrer Rollover-Finanzierung erst drei Monate später.
Hypothekarzinsen basieren auf Swap-Zinsen, marktgetriebenen Refinanzierungskosten sowie weiteren Komponenten. Je nach Marktsituation ist es daher möglich, dass sich die Hypothekarzinsen stärker, weniger stark oder anders verändern als die Swap-Zinsen.
Wenn Sie bereits wissen, dass Sie in ein bis zwei Jahren einen Finanzierungsbedarf haben werden – etwa durch eine bevorstehende Verlängerung Ihrer Hypothek –, kann es sich lohnen, die aktuell tieferen Zinsen vorzeitig zu sichern. Ob das sinnvoll ist, hängt jedoch stark von der Zinsentwicklung ab. Lassen Sie sich dazu am besten persönlich beraten.
Ein Wechsel während der Laufzeit ist nur möglich, wenn Sie eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen, also eine Entschädigung für die frühzeitige Auflösung des Vertrags. Die Höhe dieser Entschädigung hängt von Restlaufzeit, Zinssatz und Marktumfeld ab. Oft ist ein Wechsel wirtschaftlich wenig sinnvoll.
Der Standort einer Immobilie hat Einfluss auf ihren Schätzwert – etwa durch gute Infrastruktur, zentrale Lage, attraktive Wohnumgebung oder hohe Nachfrage.
Ein höherer Schätzwert kann sich positiv auf die Finanzierungskonditionen auswirken. In begehrten Lagen sind Immobilien oft wertstabiler und lassen sich im Falle eines Verkaufs leichter veräussern – was für Banken ein geringeres Risiko bedeutet.
Umgekehrt kann eine weniger gefragte Lage zu einem Risikozuschlag führen – etwa, weil die Werthaltigkeit schwerer einzuschätzen ist oder der Verkauf im Ernstfall erschwert wäre. In solchen Fällen kann dies zu höheren Hypothekarzinsen führen.
Sinkende Zinsen führen oft zu höherer Nachfrage. Bei begrenztem Angebot kann das die Kaufpreise steigen lassen.
In Gebieten mit besonders knappem Angebot bei hoher Nachfrage – wie dem Kanton Schwyz – ist dieser Effekt noch stärker ausgeprägt. Bei unseren Publikationen finden Sie detaillierte und stets aktuelle Informationen zum Schwyzer Immobilienmarkt.
Diese Publikation wurde einzig zu Informationszwecken erstellt und ist weder ein Angebot noch eine Aufforderung seitens oder im Auftrag der Schwyzer Kantonalbank zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren oder ähnlichen Anlageinstrumenten oder zur Teilnahme an einer spezifischen Handelsstrategie in irgendeiner Rechtsordnung. Die Informationen in dieser Publikation stammen aus oder basieren auf Quellen, welche die Schwyzer Kantonalbank als zuverlässig erachtet, indes kann keine Gewähr für die Richtigkeit oder Vollständigkeit der Informationen geleistet werden. Die Publikation enthält keine Empfehlungen rechtlicher Natur oder hinsichtlich Investitionen, Rechnungslegung oder Steuern. Sie stellt auch in keiner Art und Weise eine auf die persönlichen Umstände des Anlegers zugeschnittene oder für diese angemessene Investition oder Strategie oder eine andere an einen bestimmten Anleger gerichtete Empfehlung dar. In der Publikation gegebenenfalls gemachte Verweise auf frühere Entwicklungen stellen keine Indikationen dar für laufende oder zukünftige Entwicklungen und Ereignisse.
