Eigenheimpreise ziehen weiter an

Die Wirtschaftslage, die anhaltend günstigen Finanzierungskonditionen und die grosse Beliebtheit der Wohnregion begünstigen im Kanton Schwyz die Eigenheimnachfrage. Entsprechend haben im Segment des Wohneigentums die Preise in vielen Regionen erneut zugelegt.

Weiterhin grosses Interesse an Eigentumswohnungen

Die schwungvollen Preisanstiege, die beim Handel mit Eigentumswohnungen im Kanton Schwyz noch zu Beginn des Jahres 2019 beobachtet wurden, liessen zuletzt nach. Im Schnitt kletterten die Transaktionspreise für gängige Objekte um 0.9% nach oben. Dabei entwickelte sich die Situation in den einzelnen Marktgebieten unterschiedlich: Während Eigentumswohnungen im Bezirk Einsiedeln und der Region Innerschwyz vergangenes Jahr etwas günstiger wurden, legten deren Preise in den Regionen March und Höfe um durchschnittlich 2.1% zu. Grosse und sehr gut ausgebaute Wohnungen an exzellenten Lagen verzeichneten dort zum Teil sogar noch stärkere Zunahmen – darin zeigt sich die hohe Zahlungsfähigkeit vieler, die in dieser Region eine Wohnung suchen. Und wie fast überall im Kanton stehen diese einer immer knapper werdenden Wohnungsauswahl gegenüber. Mit einer Erweiterung des Angebots am hiesigen Markt für Stockwerkeigentum ist auf absehbare Zeit nicht zu rechnen. Im vierten Quartal 2019 stieg die Zahl der Baubewilligungen zwar leicht an, dennoch beträgt das projektierte Bauvolumen gerade einmal 60% des langfristigen Mittelwerts. Die Nachfrage nach Wohneigentum indes dürfte in Anbetracht der tiefen Hypothekarzinsen auch im Jahr 2020 auf dem jetzigen Niveau verharren. So ist zu erwarten, dass sich die Preise im Kanton Schwyz erneut mit leicht positiven Vorzeichen entwickeln werden.

Erneuter Preisanstieg bei Einfamilienhäusern

Auch Einfamilienhäuser stehen im Kanton Schwyz anhaltend hoch im Kurs. Auf jedes Objekt, das auf den einschlägigen Onlineportalen zum Kauf angeboten wird, kommen fast sechs Suchende. Und bei einer mittleren Vermarktungsdauer von rund 50 Tagen finden Einfamilienhäuser hier schneller einen Abnehmer als im Schweizer Durchschnitt. Die starke Nachfrage lässt die Zahlungsbereitschaft ständig wachsen: Im vierten Quartal 2019 wurde ein typisches Einfamilienhaus im kantonalen Mittel für knapp zwei Prozent mehr gehandelt als noch vor einem Jahr. Am deutlichsten erhöhten sich die Verkaufspreise in der bei Hauskäufern sehr beliebten Wohnregion March, wo zum Teil noch Objekte für 1.6 Millionen Franken oder weniger zu haben sind. Aber auch in höherpreisigen Regionen wie Küssnacht und Höfe zogen die Preise zum Teil wieder an. So müssen in der stark nachgefragten Gemeinde Freienbach inzwischen rund 2.2 Millionen Franken für ein gängiges Einfamilienhaus budgetiert werden, nachdem die Verkaufspreise innerhalb von zwölf Monaten einen Anstieg von fast 7% verzeichneten. Auch künftig dürfte im Kanton Schwyz das knappe Angebot an Häusern auf eine robuste Nachfrage treffen. Objekte, die den käuferseitigen Erwartungen entsprechen, werden sich somit gut vermarkten lassen und haben Aussicht auf weitere Wertzuwächse.

Wohnungsauswahl dehnt sich weiter aus

Die Schwyzer Mietwohnungsmärkte werden weiterhin kräftig mit Neubauten versorgt. Das inserierte Angebot verharrte im letzten Jahr deutlich über dem langfristigen Mittelwert, und die Wohnungsauswahl wird sich voraussichtlich noch weiter ausdehnen: Im letzten Jahr bewegte sich das projektierte Bauvolumen im kantonalen Mietwohnungsmarkt deutlich über dem Vorjahresniveau. Weiter nach unten tendieren dagegen die am Markt beobachteten Angebotsmietpreise. Im inneren Kantonsteil konzentrieren sich die Bauaktivitäten auf die Region Schwyz. Der Talkessel steht bei Investoren als auch bei Wohnungssuchenden somit weiterhin hoch im Kurs. Die Entwicklung der Mietwohnungsleerstände ist zwar auch im Kanton Schwyz im Auge zu behalten, dennoch kann vielerorts von intakten Vermarktungschancen und überdurchschnittlich hohen Wohnungsmieten ausgegangen werden.

Moderater Aufwärtsdruck bei den Zinsen

Die Kehrtwende in der Geldpolitik und rekordtiefe Langfristzinsen prägten das vergangene Jahr. Die langfristigen Zinsen bildeten sich 2019 global überraschend stark zurück und erreichten im August 2019 vielerorts historische Tiefststände. Trotz einer gewissen Erholung ab vergangenem September verharren die Zinsen bis heute hartnäckig auf tiefem Niveau. 2020 sprechen nun aber verbesserte Konjunkturaussichten und eine gewisse Entspannung im Handelskonflikt für höhere Zinsen. Die Experten der SZKB rechnen allerdings damit, dass der Aufwärtsdruck moderat bleiben dürfte.

Region Schwyz

Die rege Zusatznachfrage nach Wohneigentum löste in der Region Schwyz wieder namhafte Preisanstiege aus. Auf grosses Interesse bei potenziellen Käufern stossen neben dem Kantonshauptort vor allem die Gemeinden Arth und Ingenbohl. Da sich die Neubautätigkeit auf wenige Objekte beschränkt, darf in der Region Schwyz auch künftig mit tendenziell steigenden Preisen gerechnet werden. Insbesondere im Bereich der familientauglichen Eigentumswohnungen mit mindestens vier Zimmern gibt es derzeit noch Versorgungslücken. Fast flächendeckend eine grosse Auswahl bietet dagegen der regionale Mietwohnungsmarkt.

Region Küssnacht

Das zusätzliche Wohnungsangebot, welches die bislang rege Neubautätigkeit mit sich brachte, stiess aufgrund des starken Bevölkerungswachstums in Küssnacht auf eine entsprechend rege Nachfrage. Die Preise der gehandelten Eigentumswohnungen wie auch der Einfamilienhäuser stiegen deshalb in den vergangenen zwei Jahren deutlich an. Auch die inserierten Wohnungsmieten legten in der Vergangenheit wieder leicht zu. Im Gegensatz zu den anderen Schwyzer Regionen ist hier die Auswahl an Mietwohnungen eher begrenzt, was deren Vermarkung erleichtert.

Region Einsiedeln

Wie fast überall in der Schweiz kommt auch in der Region Einsiedeln das Einfamilienhausangebot der lebhaften Nachfrage bereits seit Längerem nicht mehr entgegen. Beim Stockwerkeigentum ist hier die Auswahl inzwischen ebenfalls dünn geworden, nachdem die Neubautätigkeit im regionalen Mehrfamilienhausmarkt nachgelassen hat. Die vorherrschenden Marktverhältnisse spiegeln sich in konstant steigenden Kaufpreisen – insbesondere in Einsiedeln, wo der Nachfragedruck am grössten ist. Einfamilienhäuser gewannen im letzten Jahr ebenfalls leicht an Wert.

Region Höfe

In der steuergünstigen Region Höfe haben die Preise der Wohnimmobilien abermals auf hohem Niveau zugelegt. Sowohl die Preise der Eigentumswohnungen wie auch diejenigen der Einfamilienhäuser wiesen im letzten Jahr erneut eine klar steigende Tendenz auf. Dies ist angesichts der bereits erzielten Marktpreise in dieser Region bemerkenswert – offensichtlich besteht hier nach wie vor ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, und verhältnismässig hohe Einkommen sowie rekordtiefe Hypothekarzinsen beflügeln die Eigenheimmärkte zusätzlich.

Region March

Auch in der Region March entwickeln sich die Eigenheimpreise überdurchschnittlich. Aufgrund der hohen Preise in Gemeinden wie Altendorf und Lachen zieht es Einfamilienhaussuchende vermehrt in Gebiete, wo noch erschwinglichere Objekte im Angebot sind. Infolgedessen verteuerten sich mittelgrosse Häuser in den Gemeinden Wangen, Reichenburg und Schübelbach zuletzt am stärksten. Mietwohnungen sind deutlich besser verfügbar, und das grosse Volumen der erteilten Neubaubewilligungen deutet auf einen weiteren Angebotsschub hin.

Die Einschätzungen zum Schwyzer Immobilienmarkt wurden vom Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner AG, Zürich, im Auftrag der Schwyzer Kantonalbank erarbeitet.