Die Abschaffung des Eigenmietwerts: Was Sie wissen müssen
Die Abschaffung des Eigenmietwerts verändert die steuerliche Landschaft grundlegend. Wie sich der Systemwechsel auf Sie auswirkt, hängt von Ihren individuellen Umständen ab. Nach einer Übergangsphase bis Ende 2028 tritt die Reform am 1. Januar 2029 in Kraft. Bis dahin gelten die bisherigen steuerlichen Regeln weiterhin.
Das Wichtigste für Sie auf einen Blick:
- Wer Immobilien besitzt und selbst nutzt, muss künftig keinen Eigenmietwert mehr versteuern.
- Viele der bisherigen Abzüge sind nicht mehr oder nur noch teilweise möglich.
- Der Systemwechsel tritt nach einer Übergangsfrist in Kraft. Bis dahin gelten die bestehenden Bestimmungen. Der Bundesrat hat die Übergangsfrist bis Ende 2028 festgelegt. Somit tritt die Reform per 1. Januar 2029 in Kraft.
- Die bisherigen steuerlichen Regelungen behalten bis Ende 2028 ihre Gültigkeit.
- Kantonale Regelungen sind noch offen – beispielsweise, ob eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften eingeführt wird oder nicht.
- Entscheide wie Amortisation, Modernisierung oder Verkauf sollten in dieser Übergangsphase besonders sorgfältig geplant werden.
Abschied vom Eigenmietwert: Das ändert sich
Künftig müssen Eigentümerinnen und Eigentümer den Eigenmietwert für ihre selbstgenutzte Erst- oder Zweitliegenschaft nicht mehr versteuern. Diesen grundlegenden Systemwechsel hat die Schweizer Stimmbevölkerung im Herbst 2025 beschlossen.
Das hat jedoch auch Auswirkungen auf die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten: Auf Bundesebene entfallen viele bisherige Abzüge für Unterhaltskosten und Modernisierungen. Auch Schuldzinsen können nicht mehr abgezogen werden – mit zwei Ausnahmen:
- Bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften nach der quotal-restriktiven Methode
- Beim erstmaligen Kauf einer selbstbewohnten Immobilie (Ersterwerb).
Die nächsten Schritte: So geht es weiter
Der Entscheid der Abstimmung wird nicht sofort umgesetzt. Zunächst gibt es eine Übergangsphase, die bis Ende 2028 dauert. Ab dem 1. Januar 2029 treten die verbindlichen Änderungen auf Kantons- und Bundesebene in Kraft. Zusätzlich können die Kantone optionale Bestimmungen (Kann-Bestimmungen) einführen.
Die Auswirkungen: Das sollten Sie jetzt wissen
Unterschiedliche Auswirkungen im Kanton Schwyz
Im Kanton Schwyz wären überdurchschnittlich viele Haushalte direkt von der Abschaffung des Eigenmietwerts betroffen. Mit etwas über 39 Prozent liegt der Anteil der Wohneigentümerhaushalte hier höher als im landesweiten Durchschnitt von rund 36 Prozent.
Die Auswirkungen der Reform würden jedoch nicht alle Eigentümerhaushalte gleichermassen treffen. Besonders langjährige und vermögende Haus- oder Wohnungsbesitzerinnen und -besitzer, die ihre Hypothekarschulden weitgehend amortisiert und ihre Liegenschaft instandgesetzt haben, könnten profitieren. Diese Haushalte können aktuell nur wenige oder gar keine Schuldzinsen mehr steuerlich absetzen, während der Eigenmietwert ihr steuerbares Einkommen erhöht.
Vor allem Rentnerhaushalte, die oft einen grossen Teil ihrer Hypothek abbezahlt haben und über ein tieferes Einkommen verfügen, würden von der Abschaffung des Eigenmietwerts klar profitieren – vorausgesetzt, es stehen keine grösseren Renovationen an. In solchen Fällen könnte die Reform zu einer spürbaren Steuerentlastung führen.
Bedeutsamer Finanzierungsgrad und Zinsniveau
Für Haushalte mit Immobilien, die einen hohen Renovationsbedarf oder eine hohe Fremdfinanzierung aufweisen, könnte die Reform weniger vorteilhaft ausfallen. Da Hypothekarzinsen künftig nicht mehr von den Steuern abgezogen werden können, hängt der finanzielle Vorteil stark vom aktuellen Zinssatz und der Höhe der Belehnung ab.
Beim derzeitigen Durchschnittszins von 1.50 Prozent würde selbst bei einer Belehnung von 70 Prozent noch eine Steuerentlastung entstehen. Steigt der Hypothekarzins jedoch auf 3.50 Prozent, würde sich dieser Vorteil neutralisieren. Bei noch höheren Zinsen könnte die Abschaffung des Eigenmietwerts sogar zu einer finanziellen Belastung für jene Wohneigentümerinnen und -eigentümer führen, die ihre Immobilien überwiegend fremdfinanziert haben.
Das bisherige System der Eigenmietwertbesteuerung bietet vor allem jenen Vorteile, die eine hohe Schuldenlast auf ihrer Immobilie tragen oder umfangreiche Renovationskosten steuerlich absetzen können. Mit der Reform entfällt dieser Vorteil.
Um den Einstieg ins Wohneigentum zu erleichtern, der oft mit einer hohen Fremdfinanzierung verbunden ist, sieht die Abschaffung des Eigenmietwerts jedoch eine Ausnahme vor: Ersterwerbende, die eine selbstbewohnte Liegenschaft kaufen, können während maximal zehn Jahren einen begrenzten Schuldzinsabzug geltend machen.
Unterschiede nach Region und Haushaltstyp
Im aktuellen Tiefzinsumfeld liegt der Eigenmietwert im Kanton Schwyz für viele Haushalte über den abziehbaren Schuldzinsen und Unterhaltskosten. Eine Analyse des Wüest Partner Kaufkraftmodells zeigt, dass vor allem alleinstehende Seniorinnen und Senioren über 65 Jahren relativ zu ihrem Haushaltseinkommen die grössten Steuerersparnisse erzielen könnten.
Regional zeigt sich dies besonders in der Region March-Höfe. Hier würde die Einsparung bei der Einkommenssteuer an den Bund im Durchschnitt etwa 1.00 Prozent des Bruttoeinkommens betragen. In absoluten Zahlen entspricht dies einer Steuerersparnis von rund CHF 460.00 pro Jahr. Dieser Betrag fällt im Vergleich zu anderen Regionen aufgrund der generell niedrigen Steuersätze im Kanton Schwyz eher gering aus.
1Die Berechnungen basieren auf Annahmen, dass Haushalte mit Bewohnerinnen und Bewohnern über 65 Jahre eine reduzierte Hypothekarlast haben und dass es sich bei allen Beobachtungen um Erstwohnsitze im Kanton Schwyz handelt.
Für Familien mit einem höheren Fremdfinanzierungsgrad könnten die durch die Abschaffung des Eigenmietwerts eingesparten Beträge aktuell stärker ins Gewicht fallen als die wegfallenden Abzüge für Schuldzinsen. Dieser Vorteil ergibt sich jedoch vor allem aus den derzeit sehr niedrigen Zinsen und setzt voraus, dass Unterhaltskosten weiterhin geltend gemacht werden können.
Sollten die Zinsen in Zukunft steigen, würde dieser Vorteil jedoch schmelzen. Insbesondere in Regionen mit hohen Eigenheimpreisen könnten die Finanzierungskosten dann schnell die Steuerentlastung übersteigen, die durch die Abschaffung des Eigenmietwerts erzielt wird. In solchen Fällen könnten Haushalte mit hoher Fremdfinanzierung durch die Reform finanziell stärker belastet werden.
Sinkende Sanierungsbereitschaft durch die Abschaffung
Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts steht ein grundlegender Wandel in der steuerlichen Behandlung von Bauinvestitionen bevor. Die Abzugsmöglichkeiten für den Unterhalt von Wohnimmobilien entfallen bei den Bundessteuern – mit Ausnahme von Denkmalschutzobjekten. Das könnte dazu führen, dass weniger Umbauten vorgenommen werden. Dadurch besteht das Risiko, dass Immobilien langfristig an Wert verlieren, weil sie nicht mehr ausreichend unterhalten werden.
Auch im Kanton Schwyz wird diese Änderung spürbar sein, wenn auch weniger stark als in anderen Regionen. Während viele Einfamilienhäuser älteren Baujahres sind, wurde fast die Hälfte aller Eigentumswohnungen nach 2000 gebaut und verfügt über eine moderne Bausubstanz.
Bei renovationsbedürftigen Immobilien ist kurzfristig mit einer Zunahme von Sanierungen zu rechnen. Viele Eigenheimbesitzende werden versuchen, Investitionen vorzuziehen, um noch von den aktuell geltenden steuerlichen Vorteilen zu profitieren, bevor diese wegfallen.
Der Kanton Schwyz könnte auf diese Entwicklung reagieren, indem er eigene Regelungen zur Förderung energetischer Renovationen einführt. Solche Anreize könnten dazu beitragen, den Zustand von Immobilien auch nach der Reform zu erhalten oder sogar zu verbessern.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts bringt also nicht nur Herausforderungen mit sich, sondern eröffnet auch die Möglichkeit, neue Wege in der Förderung von Bauinvestitionen zu gehen.
Unser Fazit
Im aktuellen Tiefzinsumfeld könnte die Abschaffung des Eigenmietwerts für viele Wohneigentümerinnen und -eigentümer von Vorteil sein. Der Grund: Die derzeit niedrigen Hypothekarzinsen führen dazu, dass die Finanzierungskosten, die vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können, oft unter den anfallenden Eigenmietwerten liegen.
Besonders langjährige Wohneigentümerinnen und -eigentümer, die ihre Hypotheken bereits stark reduziert oder vollständig abbezahlt haben und nur geringe Unterhaltskosten tragen, könnten von der Reform profitieren.
Allerdings wird es bei der Reform sowohl Gewinner als auch Verlierer geben. Für einzelne Haushalte können die Steuerfolgen erheblich sein. Deshalb ist es für Immobilienbesitzerinnen und -besitzer ratsam, ihre individuelle Hypothekarstruktur sowie den Zustand ihrer Liegenschaft zu überprüfen. So können sie ihre Steuerbelastung gezielt optimieren.
