Was nützt eine Staffelung der Hypothek?
Eingereichte Kundenfrage: «Wir planen für unsere Familie, eine Eigentumswohnung für ungefähr CHF 1 Mio. zu kaufen. Das notwendige Eigenkapital von CHF 200'000 haben wir uns angespart und ein interessantes Objekt gefunden. Wir fragen uns nun, wie wir die Hypothek ausgestalten sollen. Ist eine Staffelung allenfalls sinnvoll?»
Die von Ihnen erwähnte Staffelung ist ein wesentlicher Aspekt bei den Überlegungen zur optimalen Hypothekarlösung. Es geht dabei um die Aufteilung der gesamten Hypothekarfinanzierung in mehrere Teilbeträge, die ihrerseits unterschiedliche Laufzeiten haben. Eine Staffelung lässt sich somit über das Produkt - feste und variable Hypothek - oder dessen zeitliche Anbindung umsetzen.
Unterschiedliche Formen von Hypotheken
Grundsätzlich lassen sich kurz- und langfristige Hypotheken unterscheiden. Zu den klassischen Formen gehören die Geldmarkt-Hypotheken (auch Libor- oder Rollover-Hypotheken) und die Festhypotheken. Bei der Geldmarktfinanzierung existieren lediglich begrenzte Möglichkeiten einer Staffelung oder Streuung, da sich deren Laufzeit gewöhnlich auf ein Jahr beschränkt. Festhypotheken lassen sich indes in Jahresabständen abschliessen. Dadurch bieten sie die Möglichkeit einer langen Anbindung von 10 Jahren oder kurzfristig ab 1 Jahr. Die Hypothekararten lassen sich ab einer gewissen Finanzierungshöhe in Tranchen aufteilen und mischen, was Ihnen zusätzlichen Spielraum bei der Finanzierungsgestaltung erlaubt.
Den Markt im Blick behalten
Die Beobachtung der Märkte ist bei der Hypothekarwahl entscheidend. Angesichts steigender Zinsen sollte beispielsweise die Laufzeit einer Tranche so gewählt werden, dass deren Ablauf nicht in eine Zeitspanne steigender oder hoher Zinsen fällt. Dabei helfen mehrere gestaffelte Finanzierungstranchen gegenüber einer einzigen, einer Hochzinsphase auszuweichen und die Zinsspitze zu brechen. Die auslaufenden Hypotheken fallen dann idealerweise in einen Zeitraum mit niedrigeren Zinsen.
Gewiss ist dies der optimale Verlauf - dennoch erhöht die Staffelung im Finanzierungsportfolio die Chance auf einen günstigen Verlängerungszeitpunkt. Allenfalls lässt sich dabei eine vorzeitige Verlängerung als zusätzliches Strukturierungselement gewinnbringend einsetzen.
Ihre Situation entscheidet
In Ihrem konkreten Fall liesse sich die Finanzierung von CHF 800'000 beispielsweise zur Hälfte in eine lange Festhypothek von 10 Jahren sowie weitere CHF 200'000 in eine kürzere Laufzeit von 3 Jahren einteilen. Die restlichen CHF 200'000 bleiben variabel und ermöglichen dadurch jederzeit eine flexible Amortisation. Sofern Sie finanziell sicher planen möchten, bieten Festhypotheken mit längeren Laufzeiten eine eindeutige Kalkulationsbasis. Bei der marktorientierten Finanzierung hingegen lassen sich Opportunitäten der Zinsentwicklung ergreifen, dies jedoch zu einem tendenziell höheren Risiko. Durch eine Staffelung sind Sie allerdings auch gebunden, wenn es um den Ausstieg aus der Hypothek geht - durch einen Bankwechsel beispielsweise oder einen Liegenschaftsverkauf. Sollte ein solches Ereignis anstehen, sollte sich die Staffelung maximal über ein oder zwei Jahre erstrecken, da Sie ansonsten in Ihrem Handlungsspielraum limitiert sind.
Beratungsgespräch bringt Klarheit
Die Wahl der optimalen Lösung auf der Basis einer objektiven Marktbeurteilung findet sich leichter in der Diskussion mit einem Spezialisten unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen Situation. Es ist daher ratsam, sich in Bezug auf die Staffelung Ihrer Finanzierung mit Ihrem Finanzierungsberater auszutauschen.
