Falls der Eigenmietwert abgeschafft wird

Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird seit mehr als zwanzig Jahren diskutiert. Im September kommt eine neue Vorlage vors Volk, bei der über die Einführung der Objektsteuer abgestimmt wird. Wird diese angenommen, würde dies die Abschaffung des Eigenmietwerts nach sich ziehen.

_{Dieser Beitrag ist in Zusammenarbeit mit dem Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner AG erstellt worden.} 

Am 28. September 2025 stimmt das Schweizer Stimmvolk über die Vorlage zur Einführung von Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften ab. Aufgrund der Verknüpfungsklausel wird damit auch über die Abschaffung des Eigenmietwerts für selbst genutztes Wohneigentum entschieden. Was trocken klingt, hätte für Wohneigentümerinnen und -eigentümer spürbare finanzielle Folgen. Im aktuellen System sind Fremdfinanzierungen tendenziell begünstigt. Mit einem möglichen Ende dieser umstrittenen Steuerpraxis würden nicht nur neue Regeln für Hypothekarabzüge gelten. Auch eine neue Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen steht im Raum. Wer profitiert, wer verliert – und was gilt speziell für den Kanton Schwyz?

Die angestrebte Reform im Überblick

Der Eigenmietwert entspricht den fiktiven Mieteinnahmen aus selbst bewohntem Eigentum. Den Wert legt die kantonale Steuerverwaltung anhand der Liegenschaftskriterien fest. Dieser wird den Wohneigentümern unter dem heutigen System dem steuerbaren Einkommen hinzuverrechnet. Gleichzeitig können Hypothekarzinsen sowie werterhaltende Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Sollte die Eigenmietwertbesteuerung abgeschafft werden, würden diese Steuerabzüge ebenfalls gestrichen. Um Steuerausfälle zu kompensieren, ist ein Systemwechsel an die Einführung einer kantonalen Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen gekoppelt. Besonders für touristisch geprägte Kantone wäre dies spürbar und somit relevant.

Unterschiedliche Auswirkungen im Kanton Schwyz

Im Kanton Schwyz wären verhältnismässig viele Haushalte direkt von einer Abschaffung des Eigenmietwerts betroffen. Etwas über 39 Prozent der hiesigen Haushalte besitzen Wohneigentum, verglichen mit rund 36 Prozent im landesweiten Durchschnitt. Allerdings würde eine solche Steuerreform nicht alle Eigentümerhaushalte gleichermassen treffen. Zweifelsohne profitierten langjährige sowie vermögende Haus- oder Wohnungsbesitzer, welche ihre Hypothekarschulden mehrheitlich amortisiert und ihre Liegenschaft instandgesetzt haben. Diese können derzeit kaum Schuldzinsen geltend machen, während sich durch den Eigenmietwert das steuerbare Einkommen erhöht. Vor allem Rentnerhaushalte haben meist einen Grossteil der Hypothek amortisiert und verfügen gleichzeitig über ein tieferes Einkommen. Für sie ergibt sich bei Abschaffung des Eigenmietwerts eine klare Steuerersparnis, solange keine grösseren Renovationen geplant sind.

Bedeutsamer Finanzierungsgrad und Zinsniveau 

Anders präsentiert sich die Situation bei Haushalten, die über Immobilien mit Renovationsbedarf oder relativ hoher Fremdfinanzierung verfügen. Hypothekarzinsen verlieren grundsätzlich ihre Abzugsmöglichkeit, sodass für diese Haushalte der Vorteil aus der Abschaffung möglicherweise gering bliebe. Dabei sind der gültige Zinssatz und die Belehnungshöhe entscheidend. So resultiert beim aktuellen Durchschnittshypothekarzins von 1.50 Prozent auch bei einer Belehnung von 70 Prozent eine Steuerentlastung. Steigt der Hypothekarzins jedoch auf 3.50 Prozent, neutralisiert sich die Steuerentlastung. Und bei noch höherem Zinsniveau würde die Eigenmietwertabschaffung zu einer Benachteiligung derjenigen Wohneigentümerinnen und -eigentümer führen, welche ihre Immobilie mehrheitlich fremdfinanziert haben.

Mit anderen Worten: Das aktuelle System hilft bei der Eigenmietwertbesteuerung denjenigen, die eine hohe Schuldenlast auf ihrer Immobilie tragen. Und Eigenheimbesitzenden, die hohe Kosten von Renovationsarbeiten abziehen. 

Um den Einstieg zu Wohneigentum, der oft mit einer hohen Fremdfinanzierung einhergeht, zu erleichtern, wäre bei einer Abschaffung eine Ausnahme vorgesehen: Ersterwerbende dürften im Falle eines Kaufs einer ausschliesslich selbst bewohnten Liegenschaft während maximal zehn Jahren einen begrenzten Schuldzinsabzug geltend machen.

Unterschiede nach Region und Haushaltstyp

Im derzeitigen Tiefzinsumfeld ist im Kanton Schwyz für viele Haushalte der Eigenmietwert höher als die Schuldzinsen und Unterhaltsabzüge. Für eine genauere Betrachtung werden Statistiken aus dem Wüest Partner Kaufkraftmodell betrachtet: Demnach sind es die alleinstehenden Seniorinnen und Senioren über 65 Jahren, welche relativ zum Haushaltseinkommen am meisten Steuern einsparen dürften¹. Regional prägt sich dies vor allem in der Region March-Höfe aus, wo die Ersparnis der Einkommenssteuer an den Bund im Schnitt rund 1.00 Prozent des Bruttoeinkommens ausmachen würde. In absoluten Werten entsprechen diese Steuerersparnisse umgerechnet rund CHF 460.00 pro Jahr. Der Betrag ist aufgrund der generell niedrigen Steuersätze im Kanton Schwyz verhältnismässig tief.

¹_{Die Berechnungen basieren auf Annahmen, dass Haushalte mit Bewohnerinnen und Bewohnern über 65 Jahre eine reduzierte Hypothekarlast haben und dass es sich bei allen Beobachtungen um Erstwohnsitze im Kanton Schwyz handelt.}

Auch bei Familien mit einem höheren Fremdfinanzierungsgrad könnten die eingesparten Eigenmietwerte derzeit stärker ins Gewicht fallen als die nicht mehr abzugsfähigen Schuldzinsen. Dies ist jedoch nur aufgrund der momentan sehr tiefen Zinsen der Fall, und unter der Annahme, dass Unterhaltskosten geltend gemacht werden können. Steigen die Zinsen, verlieren diese Haushalte zunehmend an Abzugsmöglichkeiten. Gerade in Regionen mit höheren Eigenheimpreisen können die Finanzierungskosten dann schnell die Entlastung beim Einkommen übersteigen, welche die Abschaffung des Eigenmietwerts mit sich bringen würde. 

Sinkende Sanierungsbereitschaft durch die Abschaffung

Ergänzend zum Eigenmietwert und den Schuldzinsen steht auch bei der steuerlichen Behandlung von Bauinvestitionen möglicherweise ein Paradigmenwechsel an.
Die Abschaffung des Eigenmietwerts würde die Abzugsmöglichkeiten für den Unterhalt einer Wohnimmobilie bei den Bundessteuern – ausser bei Denkmalschutz – verschwinden lassen. Entsprechend würde die Investitionsbereitschaft für Umbauten sinken. Dies birgt die Gefahr, dass Immobilien hinsichtlich ihres Zustands eher vernachlässigt werden und somit an Wert verlieren. Dieser Aspekt ist auch im Kanton Schwyz von grosser Bedeutung, wenn auch im Quervergleich weniger stark als anderswo. Während viele Einfamilienhäuser älteren Baujahres sind, wurde knapp die Hälfte aller Eigentumswohnungen nach 2000 erstellt. Sie weisen damit eine verhältnismässig moderne Bausubstanz auf. Und bei renovationsbedürftigen Objekten wäre kurzfristig sogar mit einem erhöhten Sanierungsaufkommen zu rechnen. Denn Eigenheimbesitzende würden versuchen, entsprechende Investitionen vorzuziehen, um noch von den zurzeit geltenden Regelungen zu profitieren. Darüber hinaus könnte Schwyz auf kantonaler Ebene eigene Regelungen erlassen, um energetische Renovationen steuerlich weiterhin zu begünstigen.

Fazit

Beim aktuellen Tiefzinsumfeld würde die Abschaffung des Eigenmietwerts den Wohneigentümerinnen und -eigentümer in die Karten spielen. Aufgrund der günstigen Hypothekarzinsen liegen derzeit die Finanzierungskosten, die vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden können, oft unter den anfallenden Eigenmietwerten. Langjährige Wohneigentümer, die ihre Hypotheken schon stark reduziert oder abbezahlt haben und wenig Unterhaltskosten aufbringen müssen, würden profitieren. Während es bei der Reform sowohl Verlierer als auch Gewinner gibt, kann es für den einzelnen Haushalt zu bedeutenden Steuerfolgen kommen. Entsprechend ratsam ist es für Immobilienbesitzerinnen und -besitzer, ihre individuelle Hypothekarstruktur und den Zustand Ihrer Liegenschaft zu prüfen. Dadurch lässt sich ihre Steuerbelastung optimieren.