Zuwanderung treibt die Wohnraumnachfrage im Kanton Schwyz an

Der Kanton Schwyz wächst weiter: Jährlich ziehen rund 1’200 Personen mehr zu als weg. Diese Dynamik stärkt Wirtschaft und Arbeitsmarkt – verschärft jedoch die Wohnungsknappheit.

_{Dieser Beitrag ist in Zusammenarbeit mit dem Immobilienberatungsunternehmen Wüest Partner AG erstellt worden.} 

Der Kanton Schwyz zählt zu den gefragtesten Wohnregionen der Schweiz und weist schon seit längerer Zeit einen durchgehend positiven Zuwanderungssaldo auf. Jährlich ziehen im Durchschnitt rund 1’200 Personen mehr in den Kanton, als ihn verlassen. Sowohl der internationale Zuzug als auch die Binnenwanderung aus anderen Kantonen tragen zu dieser Entwicklung bei. Sie sorgen für eine kontinuierlich steigende Wohnungsnachfrage, was den Druck auf die bereits angespannten Wohnungsmärkte erhöht. Zugleich bleibt die Zuwanderung eine zentrale, ökonomische Stütze für die Schweiz und den Kanton Schwyz. Sie sichert das Arbeitskräftepotenzial, bremst die demografische Alterung und stabilisiert die Finanzierung der Altersvorsorge.

Kanton Schwyz: Jährlicher Wanderungssaldo

Ausländische Zuwanderer kommen vorwiegend aus Deutschland

Der Zuzug aus dem Ausland ist im Kanton Schwyz von grosser Bedeutung: In den letzten knapp 25 Jahren entfielen fast zwei Drittel des gesamten Wanderungssaldos auf die internationale Zuwanderung. In der Folge nahm der Anteil der ausländischen Wohnbevölkerung stetig zu. Er liegt mit 24.1 Prozent aber noch unter dem nationalen Durchschnitt von 27.1 Prozent. Der überwiegende Teil der internationalen Zuwanderung geht auf europäische Herkunftsländer zurück. So kamen im Zeitraum von 2020 bis 2024 im Kanton Schwyz 25.3 Prozent der ausländischen Nettozuziehenden aus Deutschland, gefolgt von Polen (9.5 Prozent) und Italien (8.6 Prozent).

Binnenwanderung: Zürich und Zug sind die wichtigsten Herkunftskantone

Die Binnenwanderung in den Kanton Schwyz speist sich überwiegend aus den Kantonen Zürich und Zug. Auf diese beiden Herkunftskantone entfallen rund 86 Prozent des seit 2020 verzeichneten Nettozuzugs. Ausschlaggebend hierfür dürften neben der steuerlichen Attraktivität auch die – je nach Gemeinde – teilweise noch tieferen Schwyzer Wohnkosten sein. Darüber hinaus tragen attraktive Wohnlagen mit hoher landschaftlicher Qualität, lokale Beschäftigungsmöglichkeiten sowie gute Verkehrsverbindungen zu den benachbarten Wirtschaftszentren zur hohen Anziehungskraft des Kantons bei. Auf der Abwanderungsseite fallen vor allem die Nachbarkantone St. Gallen und Glarus ins Gewicht, die ihrerseits über günstigeren Wohnraum als viele Schwyzer Gemeinden verfügen, dicht gefolgt von den Kantonen Luzern und Aargau.

Neuzuzüger bewohnen häufiger Mietobjekte…

Zuziehende Haushalte im Kanton Schwyz befinden sich mehrheitlich im jüngeren Erwerbstätigenalter. Sie bestehen überwiegend aus kleineren Haushalten mit bis zu drei Personen. Diese Haushalte sind aufgrund ihrer Struktur und Lebensphase in der Anfangsphase oft eher auf der Suche nach Mietwohnungen und weniger nach Wohneigentum – wobei insbesondere die steuergünstigen Gemeinden im Kanton Schwyz auch viele vermögende Haushalte anziehen dürften, die entweder direkt oder erst nach einigen Jahren den Erwerb eines Eigenheims anstreben. 

Die primäre Nachfrage der Neuzuzüger nach Mietwohnungen zeigt sich auch in den beobachtbaren Wohnverhältnissen: Personen, die innerhalb der letzten fünf Jahre in den Kanton Schwyz zugezogen sind, leben deutlich häufiger in Mietwohnungen als die länger ansässige Bevölkerung. Während Letztere eine Eigentumsquote von rund 42 Prozent aufweist, liegt diese bei den Zugezogenen bei lediglich rund 27 Prozent. Zum Vergleich: Im Gesamtschweizer Durchschnitt lebten im Jahr 2024 rund 39 Prozent in einem Eigenheim.

… und leben in kleineren Wohnobjekten

In Bezug auf die Wohnungsgrösse unterscheiden sich die von Neuzuzügern bewohnten Mietwohnungen nur geringfügig von jenen der seit längerem im Kanton Schwyz ansässigen Bevölkerung. Auffällig ist jedoch, dass der Anteil sowohl von Kleinwohnungen (1 bis 2 Zimmer) als auch von 3-Zimmerwohnungen bei den Zugezogenen etwas höher liegt als im kantonalen Durchschnitt. Darin spiegelt sich die demografische Struktur der Zuwanderung, die im Kanton Schwyz stark von kleineren Haushalten und Einzelpersonen geprägt ist.  

Bewohnte Wohnungsgrössen nach Zimmerzahl und Segment, 2024

Noch deutlichere Unterschiede gibt es bei der Grösse der selbst genutzten Wohneigentumsobjekte. Während rund 63 Prozent der bereits länger im Kanton Schwyz ansässigen Wohneigentümer in Objekten mit 5 oder mehr Zimmern wohnt, trifft dies bei den zugewanderten Wohneigentümern lediglich auf knapp 36 Prozent zu. Dies ist einerseits auf den höheren Anteil an Einfamilienhäusern bei der Bestandsbevölkerung zurückzuführen: 29 Prozent der länger ansässigen Eigentümer bewohnen ein Einfamilienhaus, gegenüber lediglich 17 Prozent bei den innerhalb der letzten 5 Jahre zugezogenen. Andererseits dürfte auch hier eine Rolle spielen, dass die zugewanderten Bevölkerungsgruppen im Kanton Schwyz etwas kleinere Haushaltsgrössen aufweisen als die Gesamtbevölkerung

Zuwanderung ist einer von vielen Nachfragetreibern

Laut Prognosen wird der Kanton Schwyz auch in den kommenden Jahren ein moderates Bevölkerungswachstum durch Zuwanderung verzeichnen. Damit ist von einem weiter steigenden Bedarf an Wohnraum auszugehen. Die daraus folgende Verknappung erzeugt Aufwärtsdruck sowohl auf Wohnungsmieten als auch Eigenheimpreise. Zwar konzentriert sich die Nachfrage der Zugewanderten überwiegend auf den Mietwohnungsmarkt, gleichzeitig steigt aber auch die Nachfrage nach Wohneigentum durch einkommensstarke Haushalte.


Die Zuwanderung stellt somit einen von mehreren Preistreibern dar. Im Segment des Wohneigentums prägen insbesondere die Entwicklung der Hypothekarzinsen, das gesamtwirtschaftliche Wachstum sowie die Inflation die Preisbildung. Im Mietwohnungsmarkt wiederum spielen der tiefe Referenzzinssatz, die Inflation und die Leerwohnungsziffer eine zentrale Rolle. Migration beeinflusst die Preisentwicklung somit spürbar, wirkt jedoch stets im Zusammenspiel mit einem breiteren wirtschaftlichen und strukturellen Umfeld.