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Renditeobjekte

Beabsichtigen Sie, Ihr privates Vermögen oder das Ihres Unternehmens in ein Renditeobjekt zu investieren? Der Entscheid, eine Investition in ein Renditeobjekt vorzunehmen, nimmt eine grosse Bedeutung ein. In diesen Fällen ist es empfehlenswert, Fachleute beizuziehen, welche Ihnen die nötige Unterstützung und das fachliche Knowhow in diesem Bereich anbieten können. Gerne gewähren wir Ihnen vorab einen kleinen Überblick über die wichtigsten Aspekte beim Erwerb oder Bau einer Renditeliegenschaft.

Was ist ein Renditeobjekt?

Ein Renditeobjekt ist eine Immobilie, welche ein Anleger u.a. zum Aufbau und Vermehren seines Vermögens erwirbt. Die Räumlichkeiten werden in erster Linie an Dritte vermietet, können aber auch zu einem Teil als Eigenbedarf verwendet werden. Die folgenden Immobilien sind als Renditeobjekte einzustufen:
  • Mehrfamilienhäuser
  • Gewerbeimmobilien
  • Büroliegenschaften
  • Gemischt genutzte Immobilien (Wohnen, Gewerbe und Büro)

Bewertung von Renditeliegenschaften

Liegenschaftsbewertungen werden in der Regel von Banken sowie unabhängigen Immobilienbewertern vorgenommen, welche die örtlichen Marktverhältnisse kennen. Bei der Bewertung einer Immobilie spielen diverse Faktoren wie z.B. die Lage und das wirtschaftliche Umfeld eine wichtige Rolle. Massgebend ist aber, mit welcher Bewertungsmethode die Immobilienschätzung durchgeführt wird. Renditeliegenschaften sind aus Bankensicht vom Ertragswert abhängig (Ertragswertmethode).

Ertragswertmethode

Die Ertragswertmethode wird insbesondere bei der Bewertung eines vermieteten bzw. verpachteten Objekts angewendet. In diesem Verfahren geht es vor allem darum, die mit der Liegenschaft zu erwirtschaftenden Nettomieterträge zu kapitalisieren. Dabei kommt die folgende Formel zum Einsatz:
Ertragswert = (Nettomietertrag / Kapitalisierungssatz) - Investitionsbedarf

Berechnungsbeispiel Ertragswertmethode

Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen, Baujahr 1995
Nettomietertrag CHF 130'000.00 p.a.
Kapitalisierungssatz 5%
Investitionsbedarf CHF 100'000.00
Ertragswert (CHF 130'000.00 / 5%) - CHF 100'000.00
= CHF 2'500'000.00

Begriffserklärung

Nettomietertrag

Nachhaltige Mietzinseinnahmen ohne Nebenkosten

Kapitalisierungssatz

Zinssatz, welcher zur Ermittlung des Ertragswertes angewandt wird. Der Kapitalisierungssatz muss im konkreten Einzelfall ermittelt bzw. errechnet werden und setzt sich aus den Kapitalkosten sowie den Bewirtschaftungskosten (Betriebskosten, Unterhaltskosten, Verwaltungskosten, Risiko für Mietzinsausfälle, Abschreibungen/Rückstellungen) zusammen.

Faustregeln:
  • Je höher der Kapitalisierungssatz, desto niedriger der Immobilienwert
  • Je niedriger der Kapitalisierungssatz, desto höher der Immobilienwert
  • Kapitalisierungssatz sollte mindestens gleich hoch sein wie die kostendeckende Rendite.
Investitionsbedarf

Notwendig vorzunehmende Investitionen in die Liegenschaft, damit die Vermietung möglich ist.

Rendite

Im Immobilienbereich sind die Renditen stets langfristig zu betrachten. Steuerliche Aspekte spielen dabei eine wichtige Rolle. Die Rendite von Immobilieninvestitionen hängt allerdings in starkem Masse auch von den sich häufig ändernden Marktgegebenheiten (z.B. Wohnungsnachfrage) ab.

Renditeerwartungen

Die zu erwartende Bruttorendite (Verhältnis Mietzinseinnahmen zum Liegenschaftswert) richtet sich nach dem Objekttyp sowie den örtlichen Marktverhältnissen der Liegenschaft. Wir empfehlen Ihnen vorgängig abzuklären, was für eine Rendite für das zu erwerbende oder zu errichtende Objekt erwartet werden kann.

Risiken bei zu tiefen Renditen

Entwickeln sich die Mietzinseinnahmen trotz Anstieg der Immobilienpreise unterdurchschnittlich, kann dies zur Abnahme der Nettomieterträge und somit zu kleineren Renditen führen. Diesbezüglich besteht die Gefahr, dass die neuen Eigentümer über kurz oder lang mit einer Wertminderung auf Renditeliegenschaften rechnen müssen. Darüber hinaus wird der Unterhalt der Liegenschaft bei zu tiefer Rendite oft vernachlässigt, was eine zusätzliche Werteinbusse zur Folge haben könnte.

Finanzierungsmöglichkeiten der SZKB

Die SZKB bietet Ihnen ein breites Angebot an Hypotheken für Ihre Finanzierung an. Der maximale Finanzierungsbetrag ist dabei weitgehend vom Objekttyp und Zustand der Immobilie abhängig. Es ist zu berücksichtigen, dass aus rechtlichen Gründen keine Mittel der beruflichen Vorsorge (Pensionskassengelder) oder gebundenen Vorsorge (Säule 3a) für den Erwerb oder Bau von nicht selbstbewohnten Renditeobjekten eingesetzt werden können. Für die Erarbeitung einer massgeschneiderten Finanzierungslösung stehen Ihnen unsere Finanzierungsberater/innen gerne zur Verfügung. Auch betreffend der Bewertung von Renditeliegenschaften können Sie bei einer Finanzierungsprüfung auf unsere Unterstützung zählen. Darunter fallen z.B. Dienstleistungen wie Kaufpreisplausibilisierung, Plausibilisierung der Anlagekosten sowie Vergleich Mietvorstellungen Kunde mit den aktuellen Marktmieten aus Sicht der Bank.

Vereinbaren Sie noch heute einen Besprechungstermin mit unseren kompetenten Finanzierungsberater/innen und profitieren Sie von unserer langjährigen Praxiserfahrung.

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