Tragbarkeit einer Hypothek berechnen
Ist Ihr Eigenheim langfristig tragbar? Die Tragbarkeit zeigt, ob Ihre Einnahmen ausreichen, um die laufenden Kosten fürs Wohnen zu decken – heute und in Zukunft. Als Faustregel gilt: Die Wohnkosten sollten maximal einen Drittel Ihres Nettoeinkommens betragen. So vermeiden Sie finanzielle Engpässe, etwa bei veränderter Lebenssituation im Alter (Stichwort: Tragbarkeit im Alter).
Die gute Nachricht: Die Tragbarkeit lässt sich einfach berechnen. Mit wenigen Angaben erhalten Sie eine erste Einschätzung für Ihr Wunschobjekt oder Ihr bestehendes Zuhause. Wir unterstützen Sie dabei: mit Grundlagenwissen, Rechenbeispielen und unserem Online-Rechner zur Berechnung der Tragbarkeit.
Wie wird die Tragbarkeit berechnet?
Die Tragbarkeit beschreibt das Verhältnis zwischen Ihren laufenden Wohnkosten und Ihrem Nettoeinkommen. Konkret gilt: Die kalkulatorischen Kosten für Ihr Eigenheim dürfen in der Regel nicht mehr als 35% Ihres Nettoeinkommens betragen (bei einem Einkommen ab CHF 150’000 jährlich bis zu 40%). Massgeblich ist das gesamte Nettoeinkommen der Person(en), auf die der Hypothekarvertrag läuft. Die kalkulatorischen Wohnkosten setzen sich aus drei Komponenten zusammen:
- Hypothekarzins: Die Bank rechnet mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5%, um Ihre Finanzierung auch bei steigenden Zinsen abzusichern.
- Nebenkosten: Für Unterhalt, Heizung, Wasser, Versicherungen etc. kalkuliert die SZKB pro Jahr pauschal mit 0.7% des Immobilienwerts.
- Amortisation: Falls mehr als 67% des Immobilienwerts über eine Hypothek finanziert werden, muss dieser überschüssige Teil innert 15 Jahren abbezahlt, also amortisiert werden.
Tragbarkeit-Rechenformel für den Regelfall:
(Zins + Amortisation + Nebenkosten) ÷ Nettoeinkommen ≤ 35%
Amortisation der 1. und 2. Hypothek kurz erklärt
Eine Immobilie kann in der Regel bis zu 80% mit einer Hypothek finanziert werden. Dabei unterscheidet man zwei Stufen:
- 1. Hypothek: Deckt bis zu 67% des Immobilienwerts ab. Sie muss nicht zwingend zurückbezahlt werden.
- 2. Hypothek: Deckt die restlichen bis zu 13%. Diese muss zwingend innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung (je nachdem, was früher eintritt) amortisiert werden – meist in gleichmässigen Jahresraten.
Diese Rückzahlungen fliessen als fester Bestandteil in die Berechnung der Tragbarkeit ein. Die Amortisation kann direkt oder indirekt erfolgen.
Rechenbeispiele zur Tragbarkeitsberechnung
Wie viel Eigenkapital braucht es? Und welches Einkommen reicht aus? Die folgenden Beispiele zeigen, wie sich unterschiedliche Ausgangslagen auf die Tragbarkeit auswirken – am Beispiel einer Immobilie im Wert von CHF 1 Mio.
In diesem Szenario wird der Kauf mit dem Mindest-Eigenkapitalanteil von 20% finanziert. Aufgrund der Finanzierung über zwei Hypotheken ist auch die Amortisation der 2. Hypothek ein Kostenfaktor.
Berechnung der Tragbarkeit: CHF 55’667.– kalkulatorische Kosten im Verhältnis zu CHF 167’000.– Nettoeinkommen ergeben eine Tragbarkeit von 33.33%.
Die Tragbarkeit liegt unter der Grenze von 35% resp. 40% (da das Jahreseinkommen in diesem Fall über CHF 150’000.– liegt) und ist somit gegeben.
In diesem Beispiel wird mehr Eigenkapital eingebracht. Dadurch ist keine 2. Hypothek nötig, wodurch keine Amortisationskosten anfallen.
Berechnung der Tragbarkeit: CHF 39’500.– kalkulatorische Kosten im Verhältnis zu CHF 119’000.– Nettoeinkommen ergeben eine Tragbarkeit von 33.19%.
Damit liegt die Tragbarkeit unter der Grenze von 35% und ist somit gegeben.
Auch in diesem Beispiel wird die Immobilie mit einem höheren Eigenkapitalanteil von 35% finanziert. Allerdings ist das verfügbare Nettoeinkommen geringer.
Berechnung der Tragbarkeit: CHF 39’500.– kalkulatorische Kosten im Verhältnis zu CHF 80’000.– Nettoeinkommen ergeben eine Tragbarkeit von 49.38%.
Die Tragbarkeit liegt deutlich über der Grenze von 35% und ist somit nicht gegeben.
Traum vom Eigenheim: Tragbarkeit nicht gegeben – was tun?
Wenn die Tragbarkeit (noch) nicht gegeben ist, heisst das nicht automatisch: Der Traum vom Eigenheim ist geplatzt. Es gibt mehrere Stellschrauben, an denen Sie drehen können, um Ihre Ausgangslage zu verbessern.
Einkommen erhöhen
Ein höheres Einkommen verbessert das Verhältnis zwischen den kalkulatorischen Kosten und dem verfügbaren Budget und damit die Tragbarkeit. Mögliche Ansätze:
- Prüfen, ob sich die Immobilie gemeinsam mit einer weiteren Person kaufen lässt
- Möglichkeiten zur Einkommenserhöhung ausloten, z. B. Lohnerhöhung ansprechen, Pensum aufstocken oder Nebenverdienst prüfen
Auch wenn diese Optionen nicht immer einfach umsetzbar sind – manchmal lohnt sich ein realistischer Blick auf die eigene finanzielle Entwicklung.
Eigenkapital aufstocken
Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto weniger Fremdkapital benötigen Sie und desto tiefer fallen die kalkulatorischen Kosten aus. Denkbare Quellen für zusätzliches Eigenkapital:
- Vorsorgegelder (Vorbezug von Kapital aus der Säule 3a oder der Pensionskasse)
- Unterstützung durch die Familie, z. B. via Schenkung oder Erbvorbezug
Wir zeigen Ihnen gerne, welche Möglichkeiten in Ihrem Fall bestehen und welche Auswirkungen sie auf Ihre Tragbarkeit haben.
Geduldig bleiben und Schritt für Schritt Vermögen aufbauen
Manchmal ist es einfach noch zu früh – und das ist völlig in Ordnung. Wer rechtzeitig damit beginnt, Vermögen aufzubauen, schafft sich Freiräume für später. Ein erster Schritt: Geld sparen im Alltag, zum Beispiel mit konkretem Sparziel und/oder einem regelmässigen Betrag, der zur Seite gelegt wird.
Wir helfen Ihnen gerne, den Überblick zu gewinnen und zeigen Ihnen Wege auf, wie Sie Ihre Ziele systematisch angehen können.
Preiswertere Immobilie in Betracht ziehen
Es ist verständlich, wenn man sich in ein bestimmtes Objekt regelrecht verliebt hat. Dennoch kann es sich lohnen, Alternativen zu prüfen, die sich finanziell besser tragen lassen.
Bleiben Sie mit unseren Publikationen über den Immobilienmarkt im Kanton Schwyz auf dem Laufenden. Auf newhome.ch finden Sie zudem aktuelle Angebote in der Region – inklusive Suchabo-Funktion für neue Objekte.
Tragbarkeit im Alter – was ist zu beachten?
Die Tragbarkeit wird anfangs bei der Vereinbarung der Finanzierung geprüft, doch auch Jahre später kann sie wieder an Relevanz gewinnen. Spätestens mit Blick auf die Pensionierung stellt sich für viele die Frage: Reicht mein Einkommen auch im Ruhestand, um die laufenden Wohnkosten zu tragen?
Denn nach dem Erwerbsleben sinkt in der Regel das verfügbare Einkommen deutlich. Gleichzeitig bleiben Hypothekarzinsen, Unterhaltskosten und Nebenkosten bestehen. Wenn die Tragbarkeit dann nicht mehr gegeben ist, kann das zu finanziellen Engpässen führen – im schlimmsten Fall muss die Immobilie verkauft werden.
Unser Tipp: Denken Sie schon heute an morgen. Wer frühzeitig plant, kann die Hypothek so strukturieren, dass sie auch im Alter tragbar bleibt – zum Beispiel durch Amortisation, einen soliden Puffer oder gezielte Vorsorge.
Häufige Fragen zur Tragbarkeitsberechnung
Bei der Tragbarkeitsberechnung wird das gesamte regelmässige Nettoeinkommen der Hypothekarnehmenden berücksichtigt. Dazu zählen unter anderem:
- Lohn aus unselbstständiger oder selbstständiger Tätigkeit (gemäss Lohnaus- oder nachweis resp. Steuererklärung)
- Nebeneinkünfte, z. B. aus Teilzeitjobs oder freiberuflicher Tätigkeit
- Renten, z. B. AHV, IV oder Pensionskassenrente
- Unterhaltszahlungen, z. B. Alimente (sofern diese regelmässig und vertraglich geregelt sind)
Einmalige oder nicht vertraglich gesicherte Zahlungen werden in aller Regel nicht berücksichtigt.
Der kalkulatorische Zinssatz von 5% basiert auf einem jahrzehntelangen Durchschnitt und enthält eine Sicherheitsmarge. Damit wird sichergestellt, dass Ihre Finanzierung auch dann tragbar bleibt, wenn die Zinsen künftig wieder steigen.
Für die Tragbarkeitsberechnung zählt das gemeinsame Nettoeinkommen aller Personen, die den Hypothekarvertrag unterschreiben. Das bedeutet: Wenn mehrere Personen gemeinsam kaufen, erhöht sich das verfügbare Einkommen bei gleichbleibenden kalkulatorischen Kosten. Das verbessert das Verhältnis von Einkommen zu Kosten und somit die Tragbarkeit.
Eine ergänzende Bürgschaft – wie sie im Kanton Schwyz über den Bürgschaftsfonds möglich ist – kann den nötigen Eigenkapitalanteil reduzieren. So lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen bis zu 90% des Immobilienwerts über Hypotheken finanzieren.
Mit einer höheren Hypothek steigen jedoch die kalkulatorischen Kosten: aufgrund der höheren Zinsen und Amortisationen. Ist die Tragbarkeit bereits knapp oder nicht gegeben, verschlechtert sich die Ausgangslage dadurch zusätzlich.
Eine ergänzende Bürgschaft ist dann hilfreich, wenn das Einkommen solide, das Eigenkapital jedoch gering ist – nicht aber bei unzureichender oder knapper Tragbarkeit.
