Wegfall Eigenmietwert – anlegen oder amortisieren?

Ab 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert – und damit auch der Schuldzinsabzug. Was bedeutet das für Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer?

Im September 2025 haben Volk und Stände den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung beschlossen. Der Bundesrat setzt die Reform auf den 1. Januar 2029 in Kraft. Ab dann entfällt der Eigenmietwert auf selbstgenutztes Wohneigentum – bei Erst- und Zweitliegenschaften. Gleichzeitig dürfen Unterhaltskosten und Schuldzinsen für selbst bewohnte Objekte steuerlich nicht mehr abgezogen werden. Bei vermieteten Liegenschaften bleibt der Unterhalts- und bis zu einem gewissen Grad auch der Schuldzinsabzug bestehen, Ersterwerber profitieren von einem beschränkten Schuldzinsabzug.

Für Kantone mit vielen Zweitwohnungen öffnet die Reform ein neues Ventil: Sie dürfen eine Objektsteuer auf selbstgenutzte Zweitliegenschaften einführen und so Mindereinnahmen ausgleichen. Ob und in welcher Höhe Schwyz davon Gebrauch macht, entscheidet das kantonale Recht.

Der Wegfall des Schuldzinsabzugs verändert die Rechnung rund um die Hypothek. Damit lautet die zentrale Frage: Lohnt sich eine Amortisation – oder ist das Geld besser angelegt? Sofern Tragbarkeit und Hypothekenhöhe keine Amortisation erfordern, kann diese auch als «Anlagealternative» geprüft werden. Anstelle eines Anlageertrags steht dann eine Kostenersparnis.

Empfohlen sind drei Schritte:

• Liquidität ermitteln, die entweder amortisiert oder angelegt werden kann (nach Abzug der Reserve und geplanter Projekte)
• Anlegerprofil erstellen (Risikobereitschaft und Risikofähigkeit mit der Kundenberaterin oder dem Kundenberater klären)
• Individuelle Lösung festlegen und umsetzen

Entscheidend ist, welcher Nutzen grösser ist: die Zinsersparnis oder der zusätzliche Anlageertrag nach Steuern? Das hängt vom Umfang der eingesparten Hypothekarzinsen und vom persönlichen Anlegerprofil ab. Gerade in einer Tiefzinsphase sind die Zinseinsparungen durch eine Amortisation eher überschaubar. Eine passende Anlage dagegen bietet attraktive Renditechancen. Besonders mit Blick auf die Pensionierung gilt: finanzielle Flexibilität erhalten und eine langfristige Kapitalbindung sorgfältig abwägen.

Die Schwyzer Kantonalbank begleitet Sie bei diesen wichtigen Entscheiden gerne partnerschaftlich.